Cambios en la Ley de Ordenación de la Edificación

Nuevas reglas para los contratos entre los promotores y los adquirientes de viviendas La Ley 20/2015 introduce cambios en Ley de Ordenación de la Edificación, se puede sustituir seguro por garantía financiera y no más régimen dual de pólizas.

La Ley 20/2015 de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras introduce cambios. En este post vamos a ver los cambios en Ley de Ordenación de la Edificación.

Así en vez de suscribir obligatoriamente un seguro, se podrá obtener una garantía financiera que permita cubrir el mismo riesgo.

En cuanto al adquiriente de vivienda frente al promotor, se elimina el régimen basado en un sistema dual de pólizas (pólizas colectivas y certificados individuales de seguros de caución).

También hay cambio en cuanto a la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción de la Ley de Ordenación de la Edificación.

El régimen de garantías exigibles para obras de edificación tendrá como referencia:

  • Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera para daños materiales por vicios o defectos de ejecución durante un año se podrá sustituir por que el promotor retenga un 5% del material de la ejecución material de la obra.
  • Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera por tres años para resarcir de los daños por vicios o defectos de los elementos constructivos o instalaciones que no permitan habitabilidad.
  • Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera por 10 años para resarcir de los daños materiales en un edificio por la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales.

 

En cuanto a los anticipos:

  • Se garantizará desde que se obtenga la licencia de edificación, que si se retrasa el inicio o la construcción no llega a buen fin en el plazo convenido, la devolución de las cantidades entregadas más los interese legales, con contrato de seguro de caución o con aval solidario emitido por entidades de crédito autorizadas.
  • La recogida de cantidades anticipadas por los adquirientes será en una cuenta especial de entidades de crédito, separada de los demás fondos.
  • La garantía se refiere a cantidades aportadas por adquirientes, impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.

 

Las garantías tendrán las siguientes requisitos: varían según sean seguro de caución o avales:

  1. Requisitos de los seguros de caución:

a1) Cada adquiriente suscribirá una póliza de seguro individual, identificando el inmueble para los que se entregan anticipos o efectos comerciales

a2) La suma asegurada incluirá la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha de entrega de la vivienda por el promotor.

a3) El promotor será tomador del seguro y pagará la prima hasta que se eleve a pública la escritura del contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente.

a4) Serán asegurados el/los adquirientes que figuren en el contrato de compraventa.

a5) La cobertura del asegurado no depende de que el tomador pague o no la prima, y el asegurado debe asumirlo.

a6) El contrato durará al menos hasta la construcción y entrega de la vivienda. Si se concede prórroga para entregar las viviendas, el promotor podrá prorrogar la póliza abonando la prima e informando al asegurado.

a7) Mientras la póliza esté vigente, la aseguradora podrá comprobar los documentos y datos del tomador que guarden relación con las obligaciones contraídas ante los asegurados.

a8) Si la construcción no se inicia o no llega a buen fin en el plazo convenido, el asegurado puede recurrir al promotor la devolución de las cantidades aportadas a cuenta más impuestos aplicables y sus intereses; si a los 30 días no se lo han devuelto, puede ir a reclamar al asegurador. O también podrá ir directamente a la aseguradora si no es posible reclamárselo al promotor previamente.

a9) No se podrán indemnizar las cantidades cuya entrega no esté acreditada.

a10) El asegurador podrá reclamar al promotor-tomador las cantidades que pague a los asegurados.

a11) Si la entidad aseguradora ha pagado al asegurado, el promotor tendrá que resarcir la cantidad indemnizada para poder enajenar la vivienda.

a12) Por defecto, seguirá aplicándose la ley 50/1980 de Contrato de Seguro.

 

  1. Requisitos de los avales:

b1) Se debe emitir y mantener en vigor por la entidad de crédito. Incluirá los impuestos aplicables y el incremento del interés legal del dinero desde que se entrega el anticipo hasta la fecha prevista para que el promotor entregue la vivienda.

b2) Si la construcción no se inicia o no llega a buen fin, el beneficiario puede reclamar anticipos al promotor y a los treinta días exigir el importe al avalista, o también podrá reclamar directamente al avalista si no se puede hacer la reclamación previa al promotor.

b3) Al cabo de dos años dese el incumplimiento del promotor de la obligación garantizada sin que el adquiriente haya reclamado los anticipos, se caduca el aval.

 

Por lo que respecta a los contratos, tendrá que constar expresamente:

  • La obligación del promotor de devolver al adquiriente las cantidades percibidas a cuenta, incluidos impuestos aplicables más los intereses legales si la construcción no se inicia o termina en los plazos convenidos, o que no se obtenga la célula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o el documento homólogo que permita ocupar la vivienda.
  • Referencia al contrato de seguro o aval bancario, identificando a la entidad aseguradora o a la entidad avalista.
  • Designar la entidad de crédito y la cuenta donde se ingresarán los anticipos.

Además, al entregar el contrato de compraventa, se entregará al adquiriente el documento que acredita la garantía, referida e individualizada a las cantidades que se anticiparán.

 

Ejecución de la garantía: Si hay un retraso en el inicio de la construcción o la entrega de la vivienda, el adquiriente puede elegir entre rescindir el contrato recuperando las cantidades entregadas, incluidos los impuestos más los intereses legales, o bien conceder una prórroga que constará en una cláusula adicional del contrato, y concretando la nueva fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.

 

Cancelación de la garantía: al expedirse la célula de habitabilidad, o equivalente, y cuando se acredite que el promotor entrega la vivienda al adquiriente se cancelan las garantías otorgadas por la entidad aseguradora o avalista, y esto ocurrirá incluso si el adquiriente rehusara recibir la vivienda.

 

En la publicidad de la promoción de viviendas con percepción de anticipos a cuenta, antes o durante las obras de construcción, constará que el promotor acatará esta Ley 20/2015 (de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras) y se explicitará la entidad seguradora o avalista garante  la entidad de crédito en que está la cuenta especial donde se ingresarán los anticipos.

 

Si no se cumplen estas obligaciones, serán infracciones y habrá sanciones según el régimen sancionador general sobre protección de los consumidores y usuarios de la legislación general y la normativa autonómica, además de las competencias de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, y las penalizaciones según la legislación de ordenación de la edificación.

 

Quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a lo establecido en la Ley 20/2015 de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, en particular:

  • La Ley 57/1968 de 27 de julio sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
  • El Decreto 3114/1968, de 12 de diciembre, sobre aplicación de la Ley 57/1968, de 27 de julio, a las Comunidades y Cooperativas de Viviendas.
  • La Orden de 29 de noviembre, de 1968 sobre el seguro de afianzamiento de cantidades anticipadas para viviendas, en lo que pudiera estar en vigor.

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Más información en Aquí tienes el enlace al BOE del 15 de julio 2015

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